요즘 금리 인상으로 영끌족이 힘들어진다지만, 아직까지 집이 없는 무주택자에게는 영끌이라도 하고 싶다. 이제는 경제에 관심을 가져야 겠다는 생갇도 든다. 가끔 뉴스에서 나오는 분양가 산한제, 고분양가 심사제도 등 부동산에 대해서는 전혀 모르는 부린이지만 조금씩 공부하다 보면 알 수 있겠지?
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분양가 상한제도
분양가 상한제도란?
일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도
주택법 57조에 근거한 내용이다. 어려운 택지비, 건축비에 대한 이야기로 시작하는 내용도 정리해 봐야겠다. 분양가 상한제도의 내용이 궁금하신 분은 다음 내용을 참고하시면 됩니다.
분양가상한제 - 나무위키
분양가격은 택지비 + 건축비로 산정한다.[1] 사업주체는 산정된 분양가격을 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시해야한다. 택지비공공택지에 짓는 주택의 경우 공급가격 + 택지가산비 민간
namu.wiki
분양가 상한제도 개선을 위해 정부는 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG∙부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행한다고 한다. 분양가 상한제도의 개선 방안을 한 번 정리해 보았다.
분양가 상한제도 개선 방안
정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영
현행 분양가 산정방식은 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되지만 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다.
개선 분양가 산정방식은 다음 내용을 고려해 반영한다고 한다.
- 토지보상법상 법정 금액보상
- 주거이전비,
- 영업손실 보상비
- 명도소송비
- 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다.
- 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자
- 대출 계약상 비용을 반영하고,
- 총회 등 필수소요 경비도 반영
- -분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고,
- 총회 등 필수소요 경비*는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이라고 한다.
- 조합 총회개최비,
- 대의원회의 개최비,
- 주민대표회의 개최비 등
정비사업 등 필수비용 반영 방안
| 現 미반영 비용 | 개념 | 반영방식 |
| ①주거이전비재개발 | 임차인, 현금청산소유자의 주거 이전에 따른 손실 보상비 |
법정 금액 지출내역 반영 (토지보상법) |
| ②영업손실보상비재개발 | 상가 세입자, 현금청산소유자의 사업장 이전에 따른 손실 보상 |
|
| ③명도소송비재개발+재건축 | 세입자, 현금 청산소유자 등 이주 관련 소송·집행비용 |
소송집행 소요 실제 비용 반영 |
| ④이주비에 대한 금융비재개발+재건축 |
조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출 이자 |
대출계약상 비용을 반영하되, 표준산식으로 상한 설정 |
| ⑤총회운영비 재개발+재건축 |
조합 등 시행자의 의사결정기구 운영비용 |
총사업비의 0.3% 정액 반영 |
자재값 상승으로 인한 공급애로 해소
| 현행 | 개선 |
| 기본형건축비는 정기고시(3,9월) 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나, 제도도입(’08.7) 이래 조정항목 자재가 그대로 유지되어 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다. 주요자재(레미콘∙철근∙PHC 파일∙동관) 단일품목가격 15%↑ & 정기고시 3개월후 등과 같은 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있음. |
□ (개선) 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다. ㅇ PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가하는 한편, * 개선안(기본형건축비 중 비중) : (現) 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 → (改) 레미콘(4.19%), 철근(4.08%), 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%) ㅇ 단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다. |
자세한 내용은 전문가가 아니라 상세 설명은 어렵지만 자재값 급등으로 인한 가격 조정안을 한다는 것이 핵심 골자인것 같다.
분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고
| 현행 | 개선 |
| 그동안 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다. |
앞으로는 택지비 검증의 객관ㆍ공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, ㅇ 감정평가 가이드라인①, 부동산원 검증기준➁도 보다 구체화할 예정이다. * ①감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례 안내 ②정성평가 기준 구체화 등 (예: 비교사업장 선정기준) |
< HUG 고분양가심사제도 개선 방안 >
□ 분양가 상한제와 별도로, 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.
ㅇ 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는“자재비 가산제도”를 신규 도입할 예정이며,
ㅇ 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.
※ 구체적인 제도개선 방안은 HUG에서 별도 발표 예정
< 향후계획 >
□ 정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하여 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다.
ㅇ 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.
- 금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.
- 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.
ㅇ 고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.
□ 국토교통부 원희룡 장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”면서,
ㅇ “향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청하여 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고, 현장의 애로사항을 해소해나갈 것”이라고 말했다.
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