[대항력이 뭐야?] 전세사기 당하지 않는 방법 / 임차인 대항력 확보

부동산 관련 뉴스를 보면 깡통전세, 전세사기, 임차인 대항력 이라는 기사가 있다. 잘 모르고 있는 깡통전세, 전세사기 유형, 임차인의 대항력이라는 것을 알아두는 것이 좋을 것 같다. 

 

Index 

 

전세사기 피해 방지 방안

깡통전세란? 

깡통전세라는 말이 있다. 전세 가격이 매매가에 거의 근접하는 경우를 말한다. 예전에는 매매가의 90% 가까이 육박했던 적도 있었던 것 같다. 빈 깡통이 요란한 것처럼 전세가가 매매가에 가까워지는 것을 설명하는 말이다. 계약서만 있으면 법적 보호를 다 받을 것 같았는데 생각해 보니 그게 아니다. 

 

 

 

임차인 대항력은 뭐야?

보통 전세 계약을 하고 나면 주민센터에 가서 전입신고를 하면서 확정일자를 받는다. 전입 신고와 함께 받아 두는 확정일자는 나는 이 집에 전세를 계약했으니 나의 전세금을 어떤 것보다 순위에 들게 확정짓겠다라는 의미이다. 즉, 어떤 금전 요그에도 대항할 힘이 생긴다 해서 대항력을 가지는 대표적인 것으로 확정일자를 받는다.

 

그러나, 여기에도 허점은 있더라. 임차인의 대항력은 전입신고 하는 날 생기는 것이 아니라 바로 다음 날 발생한다. 이 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았다고 한다. 

 

임차인의 대항력 발생 예시

 

 

 

우선순위 권리 관계의 중요성

요즘 집 값은 은행이 없다면 사는 것이 불가능하다. 실상 고소득자도 집을 매매할 때에는 은행의 돈을 빌린다고 하더라. 전세 계약을 하고 확정일자를 받으면 괜찮다고 하더라. 라는 말은 일부는 사실이겠지만 전세 계약 시 꼭 주의해야 할 일이 있다. 계약하고자 하는 매물의 (대출, 담보, 세금 등)우선순위를 확인하는 일이다. 

 

보통은 부동산에 모든 것을 맡기고 부동산에서 설명해주는 말만 믿지만 공인중개사와 집 주인이 마음을 먹는다면 막아낼 도리가 없다는 것을 최근에 알게되었다. 임차인라면 반드시 알아야 할 주민센터에 신청하는 전세 확정일자, 최우선 변제금액도 알아두어야 한다. 

 

현행 ｢주택임대차보호법령｣을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다.

*최우선변제금
- 서울(5천만원),
- 과밀억제권역(4.3천),
- 광역시(2.3천),
- 그 외(2천만원)

 

 

보통 확정일자를 받는 이유는 등기부등본상의 경매 및 압류 시 1순위로 지정받기 위함이다. 다음의 예를 확인해보자.

매매 가격	3억 원	우선순위
전세 가격	2억 원	2순위
대출중인 금액(은행대출)	1억 원	1순위

서류 상으로는 매매가격 3억, 전세 2억, 대출 1억이니 괜찮은 것 아냐? 라고 생각할 수 있지만 문제는 2순위라는 것에 있다.

 

현재 매매가격이 3억이라 해도 경매 시 3억에 매도된다면 나머지 돈을 다 돌려 받을 수도 있겠지만 경매 시 2억 5천에 성사되었다면 은행이 1억을 가져가고 임차인은 1억 5천만 가져가게 되는 것이다. 

 

 

[일문일답] 원희룡 "전세계약 즉시 임차인 대항력 발생토록 시스템 정비" | 연합뉴스

 

 

 

더 중요한 것은 세금 체납 여부

등기부등본 상에는 1순위, 2순위에 대한 근저당권에 대한 내용이 나와있다. 하지만 세금 체납에 대한 정보가 없다. 요즘같이 전세가격이 매매가격에 근접하는 경우에도 근저당이 전혀 없어도 안심하면 안 된다고 한다. 바로, 국세 체납의 경우 국세 체납은 0순위라고 한다. 

 

 확정일자를 받는다고 해도 국세가 우선한다는 이야기이다. 이로 인한 전세사기가 출몰하면서 정부가 대책을 내놓은 것 같다. 그 내용을 확인해보자.

 

 

 

 

 

전세사기 방지를 위한 부동산 대책은 어떤 것이 있나? 

전세사기 피해 지원

피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공

‘전세피해 지원센터’를 설치

• 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공
• 이달 내 시범센터를 설치한 후 HUG 지사나 주거복지센터 등 지역거점을 활용하여 단계적으로 확대해할 예정

 

돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원.

  (1) 저리 긴급 자금 대출

 

전세사기로 인해 피해를 본 경우 내년부터 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금대출을 지원한다고 한다. 

 

• (대출한도) 가구당 1.6억원,
• (금리) 연 1%대 수준,
• (기간) 최대 10년 등

 

  (2) 전세보증금 반환보증 가입 지원

 

 

 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공

 

 

'전세사기' 뿌리 뽑는다‥ 피해 방지책 발표

 

 

 

 전세사기 단속․처벌 강화

 전세사기 단속이 강화

 관련자는 엄중 처벌.

 

전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사·감정평가사 등 관련자에 대한 처벌근거가 ｢형법｣ 상 사기죄 등에 국한되어 경각심을 고취시키는데 한계가 있고, 부정이익을 환수하는 시스템도 미흡한 상황이나 다음 과 같은 페널티를 부여하는 방법으로 처벌을 강화한다고 한다. 

 

•  전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허
• 기존에 등록된 사업자의 경우 등록을 말소하는 등 벌칙을 강화
• 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상행위를 확대하는 등 처벌을 강화

 

아울러, 부정 이익을 빈틈 없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중적으로 회수하기 위한 HUG 내 전담조직도 운영한다.

 

 대부분의 과제는 연내 이행하는 것을 목표로 하고, 법률 개정이 필요한 과제들은 늦어도 내년까지는 시행될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의해 나갈 계획이라고 하니 조속히 시행되기를 바란다.